2019年，地产界的“当红辣子鸡”莫过于“城市更新”。随着中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地产行业历经数十年繁荣发展后，逐渐由增量时代走向存量时代。

　　在旧城、旧厂、旧村“三旧改造”新战场上，一场轰轰烈烈的城市更新浪潮席卷全国。

　　国家统计局数据显示，截至2017年年末，中国平均城市化率为58.52%，珠三角城市群城市化率为83.84%，长三角68%，京津冀超过60%。要知道，当城市化率发展至50%时，城市发展便会放缓步伐，城市更新成为城市可持续发展的新机遇。

　　众多热点城市包括粤港澳大湾区的广州、深圳和东莞等一批一、二线城市，纷纷借力城市更新“腾笼换鸟”。

　　随着城市更新政策的逐步完善，粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年，大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。

▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。

　　来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

　　今年9月4日，广东省自然资源厅发布了广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年) 。

　　方案提到，至2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。广州新增实施“三旧”改造面积54000亩，完成改造任务面积35000亩，当之无愧成为“旧改之王”。

　　湾区9城，土地情况不尽相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大湾区内地9城最近旧改情况~

广州城市更新

从“政府引导”到“政府主导”

　　与深圳不同，广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。其中全面改造以拆除重建为主，微改造以局部拆建及功能置换为主。这是为了适应广州地区历史发展久远，改造难度较大的问题，因地制宜提出的改造方式。

　　城市更新现状：

　　2016-2018年发布的城市更新计划中，广州旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。具体到改造数量上，2019年广州市已批复旧村46个，体量达2200万㎡；旧厂323个，体量达1800万㎡。

　　最新政策动态：

　　2019年4月18日，广州市发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，创造性地提出了收购(市场评估价)→奖励(按时签约)→回购(建安成本价)模式。并且明确了各种旧厂房改造缴交土地出让金的标准。

　　2019广州最新“三旧”改造模式如下：

深圳城市更新

市场化程度高

　　深圳是全国首个城市更新项目无需土地招拍挂，可通过协议出让的城市。深圳的城市更新主要由市场主导，存量市场是土地供应的主力军，其最大特点是一二级市场联动，开发商自主性较强。

　　城市更新现状：

　　2016-2018年深圳城市更新土地供应量高达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新计划项目805个，已通过城市更新专规批复项目469个，通过率58.3%，实施主体确认公示项目306个，实施率38.1%。

　　最新政策动态：

　　2019年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，其中提到，规范集体资产管理，严禁开发商私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本及社会风险。同时，本次措施还提出，广告垃圾箱，涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位通过公开招标方式选择市场主体。

珠海城市更新

广深结合：整治、改建、拆建

　　珠海城市更新以整治、改建、拆建三种方式为主，在城市更新项目开展方式上与广州模式相同，采用政府优先推动，市场主体后续介入的模式。

　　城市更新现状：